Iznajmljivanje apartmana i soba postaje sve popularnije “zanimanje u Hrvatskoj”. Procjena je da se danas preko 95.000 kućanstava bavi iznajmljivanjem privatnog smještaja (apartmana, soba, vila, kuća za odmor).

Ako izuzmemo “pandemijske godine”, svake godine dolazi nam sve veći broj turista, a turizam postaje jedna od najprofitabilnijih djelatnosti u RH. Za mnoge iznajmljivače turizam je dodatni izvor prihoda kojim popravljaju kućni budžet i izvlače se iz minusa zbog niskih prosječnih plaća. Za druge, poglavito one koji iznajmljuju više apartmana ili vila, odnosno kuća za odmor, prihod od iznajmljivanja je i jedini prihod kojeg imaju te od njega jako dobro žive.

No, s druge strane, sve je manje radnika zainteresiranih za rad u mnogim branšama. Poslodavci su zabrinuti i, opravdano, razlog vide u niskim primanjima. Hrvatska ima najniže prosječne neto plaće u eurozoni (947 eura - podatak iz siječnja ove godine), nešto su od nas izdašnije Latvija, Litva, Grčka i Slovačka. Prosječnom plaćom od 1.206 eura može se pohvaliti Portugal, a najviša je u Irskoj i iznosi 2.887 eura.

Stalno isticanje nesrazmjera između poreznih opterećenja obiteljskog smještaja i ostalih poduzetnika u Hrvatskoj je obično uvod u podizanje davanja privatnim iznajmljivačima.

Upravo zato, poslodavci traže načine za povećanje neto plaća radnicima, posebno pred sezonu koja će biti deficitarna kadrom u turizmu u svim segmentima. Hrvatska udruga poslodavaca (HUP) rješenje problema vidi u smanjenju poreza na rad i povećanjem poreza - privatnim iznajmljivačima. Naime, u HUP-u vjeruju da bi smanjenje poreza radnicima dovelo do deficita u proračunima lokalnih samouprava pa predlažu da se rupa popuni - dodatnim poreznim opterećenjima iznajmljivača u kućanstvima.

Prema planu, neoporezivi dio plaće bi se povećao s 533 na 663 eura, a smanjio bi se porez na dohodak s 20 na 15 posto. Najveća stopa poreza na dohodak, od 30 posto, primjenjivala bi se na plaće veće od 6.636 eura mjesečno (nekadašnjih 50.000 kuna).

Plaća od 663 eura rasla bi za 41 euro, prosječna plaća od 1.016 eura za 61 euro, ona od 1.327 za 84 eura, a plaća od 2.000 eura za 137 eura (prema izračunima HUP-a).

Prema Zakonu o financiranju jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave (NN 127/2017, 138/2020, 151/2022), 74 posto poreza na dohodak raspoređuje se gradu/općini, 20 posto županiji, a 6 posto državi. Zbog toga što bi smanjivanje porezne stope i iznosa od kojeg bi se primjenjivala najveća porezna stopa, gradovi, općine i županije bi ostali bez značajnih prihoda. Kao nadoknadu za te izgubljene prihode, HUP predlaže uvođenje poreza od 10 posto na iznajmljivanje apartmana.

Glavni problem koji proizlazi iz poreznog sustava kakav postoji u Hrvatskoj, a koji se bazira na oporezivanju potrošnje i proizvodnje, jest to što je socijalno nepravedan. Točnije, siromašniji plaćaju relativno više poreza nego bogati.

Razlog je to što siromašniji troše veći dio svog dohotka u odnosu na bogate, koji više štede i ulažu. Ako su porezi na potrošnju osnova poreznog sustava, posebno intenzitetom kao u Hrvatskoj (PDV i trošarine), onda što se veći dio dohotka troši, to se razmjerno više poreza plaća.

Oni koji manje troše i velik dio dohotka stavljaju u štednju ili investiraju imaju efektivno manje porezno opterećenje ako su te porezne kategorije manje oporezivane nego potrošnja. Na primjeru Hrvatske, porezi na potrošnju, poput PDV-a i trošarina, osnova su državnih prihoda, a plaćaju ih razmjerno više siromašni.

Porezi na imovinu u Hrvatskoj su daleko manji, a kako bogati troše manji dio svojih prihoda od siromašnih, kanalizirajući ih u imovinu, tako efektivno plaćaju manje poreza. Najpopularniji oblik investiranja bogatijih u Hrvatskoj su nekretnine, poput apartmana, pa kanaliziranjem od potrošnje prema ulaganju u imovinu bogati zapravo izbjegavaju porez.

No, plaćaju li privatni iznajmljivači samo poreze na ime pružanja usluga iznajmljivanja obiteljskog smještaja ili imaju i druge porezne obveze? Iako u Hrvatskoj ne postoji porez na nekretnine, postoje drugi oblici poreza na imovinu.

Iznajmljivanje apartmana u Hrvatskoj jest porezno favorizirano. Najveći zakonski dopušteni paušalni porez po krevetu iznosi 199 eura godišnje, što je s obzirom na to koliko godišnje apartmani po krevetu uprihode, zaista mali iznos. No, jesu li porezne obveze jedini troškovi koje iznajmljivač ima?

Trebamo li zaista položaj iznajmljivača obiteljskog smještaja promatrati isključivo kroz porezne obveze (prvenstveno paušalni porez) ili je potrebno sagledati širu troškovnu sliku; od kupnje i/ili opremanja smještaja, troškova pozicioniranja na tržištu te redovnog održavanja i ugošćavanja. Sve prethodno navedeno potrebno je kako bi se generirao prihod od iznajmljivanja, a posljedično na taj prihod i platila sva porezna davanja.

Je li opravdano, u poreznom kontekstu, promatrati radnika i fizičku osobu - privatnog iznajmljivača? Možemo li uspoređivati porezna davanja na dohodak od imovine i imovinskih prava; dugoročno iznajmljivanje stanova i porez na iznajmljivanje apartmana i soba (smještaj turistima)?

Tko je, sukladno propisima, iznajmljivač privatnog smještaja u Hrvatskoj? Kakav je porezni položaj iznajmljivača? Jesu li svi iznajmljivači u istoj kategoriji?

Tko je privatni iznajmljivač obiteljskog smještaja?

Zakonom o ugostiteljskoj djelatnosti (NN  85/15, 121/16, 99/18, 25/19, 98/19, 32/20, 42/20, 126/21, dalje u tekstu: Zakon)uređuje se način i uvjeti pod kojima pravne i fizičke osobe mogu obavljati ugostiteljsku djelatnost, a u glavi VI. Zakona precizirano je o kojim se djelatnostima radi i tko ih i pod kojim uvjetima može obavljati.  Ugostiteljska djelatnost predstavlja pripremanje i usluživanje jela, pića i napitaka i pružanje usluga smještaja.

Ugostiteljske usluge u domaćinstvu može pružati fizička osoba – građanin (u daljnjem tekstu: iznajmljivač). Iznajmljivačem se smatra državljanin Republike Hrvatske te državljani ostalih država članica Europskoga gospodarskog prostora i Švicarske Konfederacije.

Ugostiteljskim uslugama u domaćinstvu u smislu Zakona smatraju se sljedeće ugostiteljske usluge:

−       smještaj u sobi, apartmanu i kući za odmor, kojih je iznajmljivač vlasnik, do najviše deset soba, odnosno 20 kreveta, u koji broj se ne ubrajaju pomoćni kreveti,

−       smještaj u kampu i/ili kamp-odmorištu, organiziran na zemljištu kojeg je iznajmljivač vlasnik, s ukupno najviše deset smještajnih jedinica, odnosno za 30 gostiju istodobno, u koje se ne ubrajaju djeca u dobi do 12 godina,

−       smještaj u objektu za robinzonski smještaj u kojem se usluge pružaju u prostorijama ili na prostorima, kapacitet koji se određuje prema broju gostiju koji mogu sigurno u njemu boraviti, ali do najviše deset smještajnih jedinica odnosno 30 gostiju istodobno, u koje se ne ubrajaju djeca do 12 godina starosti.

Ukupni smještajni kapacitet u objektima može biti do deset smještajnih jedinica odnosno 30 gostiju istodobno, u koji se ne ubrajaju djeca do 12 godina starosti.

Prema Zakonu o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22) djelatnost iznajmljivanja i organiziranja smještaja turistima svrstava se u poreznu grupu dohodaka od imovine i imovinskih prava. U istu grupu dohodaka spadaju i dohodak od iznajmljivanja stanova i poslovnih prostora.

Dakle, građani, vlasnici soba, apartmana, kuća za odmor, zemljišta za kamp, objekta za robinzonski smještaj, mogu pružati usluge smještaja u ovim objektima bez registriranja djelatnosti obrta ili osnivanja trgovačkog društva uz ispunjenje propisanih uvjeta. Iznajmljivač za pružanje usluga smještaja mora ishoditi rješenje nadležnog ureda o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Rješenje se izdaje iznajmljivaču uz ispunjenje sljedećih uvjeta: da je vlasnik objekta ili zemljišta za kamp, da objekt ispunjava minimalne uvjete i uvjete za kategoriju te da građevina u kojoj će se pružati usluge ispunjava uvjete sukladno posebnim propisima kojima se uređuje gradnja. Iznajmljivač može pružati usluge i u objektu ili zemljištu za kamp koje je u vlasništvu njegovog bračnog ili izvanbračnog druga, životnog partnera, srodnika u ravnoj liniji ili člana obitelji, uz njihovu pisanu suglasnost za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Po osnovi djelatnosti iznajmljivanja turističkih objekata iznajmljivači - državljani Republike Hrvatske smatraju se obveznicima poreza na dohodak, a u određenim slučajevima i PDV-a.

Kako se postaje privatni iznajmljivač?

Za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu iznajmljivač mora ishoditi rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu. Naravno, prije toga, nužno je posjedovati odgovarajuću nekretninu (kupnja i/ili nasljeđivanje) te ju adekvatno opremiti za potrebe kategorizacije, odnosno uspješnog ishođenja rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.

Građani iznajmljuju svoje vlastite nekretnine, dio nekretnine u kojoj žive, kupuju posebno nekretnine za najam, sele iz vlastitih stanova te ih potom iznajmljuju i dr. Dakle, nisu svi iznajmljivači jednaki, odnosno već na samom početku nemaju isti položaj barem u pogledu troškova koje snose, a kako bi ishodili potrebno rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga.

Svakako nije isto apartman naslijediti ili ga kupiti na kredit i biti opterećen ratama kredita narednih 20 i više godina. Naravno, postoje i drugi kriteriji u pogledu troškova do dobivanja rješenja o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu, a prema kojima se privatni iznajmljivači razlikuju kao npr. razina opremanja smještaja i sl.

Mnogi se čak tijekom sezone iseljavaju iz svojih stanova i kuća te privremeno žive kod roditelja ili na drugim lokacijama, a svoje vlastite prostore iznajmljuju turistima. Ako nemaju drugu nekretninu u kojoj mogu biti za vrijeme dok svoju iznajmljuju, odlaze čak u podstanare za vrijeme ljetnih mjeseci jer im je računica povoljnija da svoju nekretninu iznajmljuju.

Zato nije čudo da građani podižu kredite kako bi kupili apartmane ili uložili u vile za iznajmljivanje. Stoga računaju da se čak i kupnja nekretnine na kredit, a koja će služiti za iznajmljivanje, dugoročno isplati. Ako ništa drugo, apartman kupljen na kredit kroz određeni niz godina isplatit će samoga sebe, a vlasniku ostati u trajnome vlasništvu.

Nakon što je ishođeno rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu i kada su poduzeti svi ostali potrebni koraci, pristupa se administrativnim i drugim poslovima koje iznajmljivača čekaju. U ovom djelu, razvidna je podjela iznajmljivača na one koji se uz svoj redovni posao bave i iznajmljivanjem te one kojima je iznajmljivanje primarni posao. Navedeno se očituje, između ostalog, u vremenu i angažmanu oko svih popratnih poslova vezanih za uspješno ugošćavanje turista; administracija, marketing, dočekivanje turista, pranje i čišćenje, nabavka sredstava, uređenje okućnice, redovna zamjena i popravci u nekretnini, nova ulaganja u nekretninu, prijava gostiju i dr.

Ukratko, kako se ne bismo previše zadržali na ovoj problematici, ako jedna osoba radi sve poslove vezane uz iznajmljivanje npr. dva do tri veća apartmana, u sezoni koja aktivno traje 4 mjeseca te pasivno dodatno 2 mjeseca, može utrošiti jednaku količinu vremena kao da radi redovni posao za to vrijeme. Dakle, važno je razlikovati iznajmljivače koji imaju manji broj smještajnih jedinica, imaju li redovan posao ili ne, koliko dugo im traje glavna sezona i dr. Jednostavno ne možemo sve iznajmljivače promatrati na jednak način u pogledu izdvajanja vremena, truda, ali i novaca (ulaganja). Navedeno je važno upravo zbog poreznog tereta koji snose (i koji se dodatno najavljuje), a koji svakako nije jednako pravedan za one kojima je iznajmljivanje jedini posao (izvor zarade) te onima koji se time bave uz redovan posao.

Na kraju, vrlo je važno razlikovati pružanje usluge smještaja kod domaćina od “apartmanizacije”. Iznajmljivače obiteljskog smještaja treba razlikovati od “rentijera” koji imaju više nekretnina (kuće za odmor, vile i dr.) i to im je primarni posao, a kapacitetom su bliži hotelskoj ponudi nego obiteljskom smještaju. “Rentijeri” posjeduju nekretnine koje im služe isključivo za najam, iznajmljuju te nekretnine pod jednakim uvjetima kao i domaćini obiteljskog smještaja uz niska porezna davanja. Veći dio godine ti objekti su prazni, u u drugom dijelu godine (sezoni) opterećuju infrastrukturu turističkog mjesta.

Koje su obveze privatnih iznajmljivača?

Po osnovi djelatnosti iznajmljivanja turističkih objekata iznajmljivači - državljani Republike Hrvatske smatraju se obveznicima poreza na dohodak, a u određenim slučajevima i PDV-a.

Privatni iznajmljivači dužni su plaćati:

−       turističku pristojbu,

−       porez i prirez na dohodak od iznajmljivanja,

−       članarinu turističkim zajednicama,

−       PDV na proviziju stranih posrednika.

Turistička pristojba je „prihod turističkih zajednica“. Plaćaju je vlasnici kuće, apartmana ili stana za odmor i sve osobe koje noće u toj kući, apartmanu ili stanu po svakom ostvarenom noćenju. Vlasnicima i članovima njihove uže obitelji turistička pristojba umanjuje se za 70%.

Zakonom o turističkoj pristojbi (NN 52/19, 32/20, 42/20) uređuje se obveza plaćanja turističke pristojbe, način utvrđivanja visine turističke pristojbe, raspoređivanje prikupljenih sredstava turističke pristojbe, rokovi i način naplate i uplate turističke pristojbe, prijava i odjava turista te druga pitanja od značenja za prikupljanje i raspoređivanje turističke pristojbe i evidenciju turističkih noćenja.

Turistička pristojba se plaća za boravak u općini ili gradu izvan mjesta prebivališta u razdoblju od 15.06. do 15.09. Vlasnik može za sebe i članove svoje uže obitelji platiti pristojbu u godišnjem paušalnom iznosu.

Također, moguće su i odgode ili oslobođenja plaćanja turističke pristojbe u posebnim okolnostima (primjerice pandemija). Vlasnici kuće, apartmana ili stana za odmor koji plaćaju paušalni iznos turističke pristojbe obvezni su iznos uplatiti najkasnije do 15. srpnja tekuće godine. Također, vlasnici koji plaćaju turističku pristojbu po svakom ostvarenom noćenju obvezni su uplatiti pristojbu za sebe i ostale osobe koje borave u kući, apartmanu ili stanu za odmor zadnjeg dana boravka.

Podsjećamo, Zakonom o turističkoj pristojbi (NN 52/19) pojam „boravišna pristojba“ zamijenjen je pojmom „turistička pristojba“. Izmjena je i da se paušal obračunava i na pomoćne krevete, te su ukinuti turistički razredi naselja. Izračun turističke pristojbe glasi: ukupan broj kreveta x visina paušala turističke pristojbe = paušal turističke pristojbe.

Turistička članarina

Prema Zakonu o članarinama u turističkim zajednicama (NN 52/19, 144/20) iz 2021. godine privatni iznajmljivači pripadaju prvoj skupini koja plaća članarinu po stopi od 0,14212. Pravne i fizičke osobe koje obavljaju djelatnost na područjima općina i gradova koja se smatraju potpomognutim područjima (I. – IV. razvojna skupina jedinice lokalne samouprave) plaćaju članarinu umanjenu za 20 %. Prijava turističke članarine (obrazac TZ) mora se predati nadležnoj Poreznoj upravi do kraja veljače za prethodnu godinu.

Sukladno Zakonu o članarinama u turističkim zajednicama iznajmljivači plaćaju godišnji paušalni iznos. Godišnji paušalni iznos članarine je umnožak broja kreveta u smještajnom objektu (broj kreveta određuje se prema podacima iz sustava eVisitor) u prethodnoj godini i iznosa članarine za svaki krevet. Iznos članarine iznosi:

−       za stalni krevet 1,59 € / 45,00 kn,

−       za pomoćni krevet 1,06€ / 22,50 kn.

Godišnji paušalni iznos članarine plaća se u tri jednaka obroka, s rokovima dospijeća:

do 31.7., do 31.8., do 30.9., ili jednokratno do 31.7.

Porez i prirez na dohodak od iznajmljivanja

Po osnovi djelatnosti iznajmljivanja turističkih objekata iznajmljivači - državljani Republike Hrvatske smatraju se obveznicima poreza na dohodak, a u određenim slučajevima i PDV-a.

Pravilnikom o paušalnom oporezivanju djelatnosti iznajmljivanja i organiziranja smještaja u turizmu (NN 1/2019, 1/2020, 138/2020, 1/2021, 156/2022) određeni su kriteriji prema kojima predstavnička tijela jedinica lokalne samouprave trebaju propisati visinu paušalnog poreza. Za djelatnost iznajmljivanja i smještaja u turizmu visina paušalnog poreza utvrđuje se po:

−       krevetu,

−       smještajnoj jedinici u kampu i/ili kamp odmorištu,

−       smještajnoj jedinici u objektu za robinzonski smještaj.

Godišnji paušalni porez na dohodak određuje se kao umnožak broja kreveta/broja smještajnih jedinica u kampu i/ili kamp-odmorištu/broja smještajnih jedinica u objektu za robinzonski smještaj i visine paušalnog poreza po krevetu/smještajnoj jedinici u kampu i/ili kamp-odmorištu/smještajnoj jedinici u objektu za robinzonski smještaj.

Iznajmljivač koji nije obveznik PDV-a i dohodak ne utvrđuje na temelju poslovnih knjiga može porez na dohodak plaćati u godišnjem paušalnom iznosu, pod uvjetom da: organizira smještaj u sobi, apartmanu i kući za odmor do najviše 10 soba, odnosno 20 kreveta i/ili organizira smještaj u kampu i/ili kamp-odmorištu, organiziranim na zemljištu, s ukupno najviše 10 smještajnih jedinica, odnosno za 30 gostiju istodobno i/ili organizira smještaj u objektu za robinzonski smještaj u kojemu se usluge pružaju u prostorijama ili na prostorima, kapacitet koji se određuje prema broju gostiju koji mogu sigurno u njemu boraviti, ali do najviše 10 smještajnih jedinica odnosno 30 gostiju istodobno.

Iznajmljivač paušalista porez plaća temeljem rješenja koje donosi nadležna ispostava Porezne uprave tromjesečno, do kraja svakog tromjesečja (u 2023. do 31.3., 30.6., 30.9. i 31.12.2023.); za svaku pruženu uslugu obvezan je izdati račun, te isti na kraju radnog dana upisati u Evidenciju o prometu kronološkim redom bez obzira je li isti naplaćen ili ne; nije obveznik fiskalizacije, te ne mora fiskalizirati izdane račune.

Račun iznajmljivača paušaliste obvezno mora sadržavati: podatke o izdavatelju (ime i prezime, adresa prebivališta/boravišta), broj i datum izdavanja računa, ime i prezime/naziv osobe kojoj je usluga pružena, cijenu obavljene usluge.

Izdavanje računa gostima, vođenje Evidencije, prijavu gosta za iznajmljivača može obavljati turistička agencija.

Iznajmljivači – obveznici vođenja poslovnih knjiga porez na dohodak po osnovi iznajmljivanja stanova, soba i postelja turistima i organiziranja kampova na temelju poslovnih knjiga utvrđivat će iznajmljivač koji:

−       organizira smještaj za više od 10 osoba/20 kreveta, ili - organizira kamp na svojem zemljištu s više od 10 smještajnih jedinica/za više od 30 gostiju, ili - organizira smještaj u objektu za robinzonski smještaj s više od 10 smještajnih jedinica/za više od 30 gostiju istodobno,

−       je po toj osnovi obveznik PDV-a,

−       želi prijeći na utvrđivanje dohotka na temelju poslovnih knjiga.

Iznajmljivač koji porez na dohodak plaća na temelju poslovnih knjiga obvezan je voditi Knjigu primitaka i izdataka, Obrazac DI, Obrazac KPR, Obrazac TO sukladno propisima koji uređuju porez na dohodak, te 28.2. tekuće godine za prethodnu godinu Poreznoj upravi podnijeti poreznu prijavu (obrazac DOH). Iznajmljivač koji porez na dohodak plaća na temelju poslovnih knjiga ne smatra se obveznikom fiskalizacije.

Iznajmljivači mogu na vlastiti zahtjev umjesto poreza na dohodak plaćati porez na dobit, u kojem slučaju su obvezni poslovne knjige voditi sukladno Zakonu o računovodstvu (NN 78/2015, 134/2015, 120/2016, 116/2018, 42/2020, 47/2020, 114/2022).

Iznajmljivač – obveznik PDV-a za pruženu uslugu smještaja mora izdati račun s podacima propisanim čl. 63. Općeg poreznog zakona (odnosno čl. 79. st. 1. Zakona o PDV-u ako račun izdaje drugom poreznom obvezniku ili pravnoj osobi koja nije porezni obveznik) i u njemu obračunati PDV po stopi 13%. Za potrebe utvrđivanja obveze PDV-a dužan je voditi Knjigu I-RA i Knjigu U-RA, te posebne evidencije propisane Zakonom i Pravilnikom o PDV-u.

Obveza plaćanja PDV-a na uslugu posredovanja

Iznajmljivač paušalista, kao i iznajmljivač koji porez na dohodak plaća na temelju poslovnih knjiga (ili umjesto poreza na dohodak plaća poreza na dobit), koji usluge smještaja pruža preko inozemnih putničkih agencija (Booking.com, Expedia, Airbnb i dr.) obvezan je platiti PDV na uslugu posredovanja (proviziju) koju mu je obavila putnička agencija sa sjedištem u inozemstvu.

U tu svrhu, iznajmljivač koji usluge smještaja pruža posredstvom agencije:

−       iz druge države članice EU obvezan je: 15 dana prije obavljanja usluga s agencijom iz EU od Porezne uprave zatražiti PDV ID broj, PDV ID broj dostaviti inozemnoj agenciji, na proviziju putničke agencije obračunati i platiti PDV po stopi 25%, Poreznoj upravi dostaviti obrasce PDV i PDV-S;

−       iz treće zemlje (zemlje koja nije članica EU) obvezan je: na proviziju putničke agencije obračunati i platiti PDV po stopi 25%, te Poreznoj upravi dostaviti obrazac PDV.

Dakle, ukoliko iznajmljivač želi surađivati sa poreznim obveznicima iz EU (putničke agencije, platforme za oglašavanje i sl.) 15 dana prije početka primanja usluge dužan je zatražiti PDV identifikacijski broj. Zahtjev za registriranje za potrebe PDV-a (Obrazac P-PDV) radi dodjele PDV identifikacijskog broja podnosi se nadležnoj ispostavi Porezne uprave. Porezni obveznik iz EU na obavljenu uslugu neće obračunati PDV već to mora učiniti iznajmljivač. Ukoliko iznajmljivač posluje isključivo s poreznim obveznicima iz trećih zemalja (izvan EU) nije u obvezi zatražiti PDV identifikacijski broj, ali na obavljenu uslugu mora obračunati i platiti hrvatski PDV.

Dodjela PDV identifikacijskog broja nije isto što i upis u registar obveznika PDV-a te se samom dodjelom PDV identifikacijskog broja iznajmljivač ne upisuje u registar obveznika PDV-a. Iznajmljivači koji surađuju s poreznim obveznicima iz EU, obrazac PDV i obrazac PDV-S predaju elektroničkim putem stoga se moraju potpisati naprednim digitalnim potpisom korištenjem osobnih ili poslovnih certifikata koje izdaju certificirani pružatelji usluga certificiranja registriranih u Republici Hrvatskoj (npr. eOI i dr.).

Obrasci PDV i PDV-S podnose se do 20-og u mjesecu po proteku obračunskog razdoblja, a prijavljeni iznos PDV-a plaća do posljednjeg dana u mjesecu koji slijedi po završetku razdoblja oporezivanja. Iznajmljivač paušalista (odnosno iznajmljivač koji nije obveznik PDV-a) obrazac PDV i obrazac PDV-S podnosi samo za obračunska razdoblja u kojima je primio uslugu posredovanja.

Nefinancijske obveze iznajmljivača

Koje sve poslovne dokumente iznajmljivač mora imati?

−       rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga u domaćinstvu,

−       propisanu ploču za smještajne objekte,

−       kopije računa,

−       službeni cjenik usluga,

−       popis gostiju (eVisitor),

−       evidenciju o prometu (EP obrazac/eVisitor),

−       normative jela i pića (za one koji pružaju uslugu prehrane uz smještaj).

Paušalni porez - je li optimiziran?

Iako se pod pojmom porez za iznajmljivače najčešće misli na paušal poreza na dohodak, privatni iznajmljivači plaćaju još i prirez, članarinu turističkim zajednicama, paušal turističke pristojbe i PDV na proviziju stranih agencija. O navedenom je bilo riječi u prethodnom djelu.

Dok stručnjaci već dugo upozoravaju na prenisko porezno opterećenje apartmana i soba obiteljskog smještaja, u odnosu na druge, poželjnije oblike turističkog smještaja (hoteli, kampovi i sl.), iznajmljivači se protive višem porezu ističući kratku sezonu i visoke troškove poslovanja.

Naime, turističkim destinacijama koje blago oporezuju iznajmljivače, a zbog svoje financijske slabosti povlače sredstva iz državnog Fonda fiskalnog izravnanja, prema najavama država planira srezati pomoć jer će u izračunu prihoda od poreza na dohodak u obzir uzimati najveći iznos koji grad ili općina mogu naplatiti od paušalnog poreza, bez obzira koliki iznos naplaćuju u stvarnosti.

Izdvojit ćemo primjer Splita. Iznajmljivači apartmana i soba u Splitu prilično su se šokirali drastičnim povećanjem paušalnog poreza u 2023. godini. Odluka splitske gradske vlasti da od početka 2023. pet puta poveća (sa 40 na 199 eura) paušalni porez iznajmljivačima u užoj gradskoj jezgri izazvala je veliku buru u javnosti i još jednom potaknula raspravu o oporezivanju obiteljskog smještaja. Split se tako po poreznom opterećenju izjednačio s Dubrovnikom, dok druge vodeće destinacije još uvijek razmatraju podizanje poreznog nameta.

Odluku o visini paušalnog poreza na dohodak donosi predstavničko tijelo jedinice lokalne samouprave. U sustav paušalnog oporezivanja mogu ući oni koji iznajmljuju do 20 postelja i nisu obveznici PDV-a. U slučaju da ne ostvaruju navedene uvjete, podliježu oporezivanju na način propisan za samostalne djelatnosti (sportaši, novinari, umjetnici i slične djelatnosti).

Godišnji paušalni porez na dohodak utvrđuje se kao umnožak broja kreveta, odnosno broja smještajnih jedinica (u kampu ili objektu za robinzonski smještaj) i visine paušalnog poreza po krevetu (smještajnoj jedinici). Visina paušalnog poreza ne može iznositi manje od 19,91 eura (150 kn), a niti više od 199,08 eura (1.500 kn). Ako predstavničko tijelo ne donese odluku o visini paušalnog poreza, visina paušalnog poreza određuje se u iznosu od 99,54 eura (750 kn).

Nadležna ispostava Porezne uprave donijeti će rješenje o iznosu godišnjeg paušalnog dohotka po osnovi iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima i organiziranja kampova ako su kumulativno ispunjeni sljedeći uvjeti:

−       da iznajmljivač nije po osnovi iznajmljivanja obveznik poreza na dodanu vrijednost prema Zakonu o PDV-u,

−       da iznajmljivač ima odobrenje nadležnog ureda za pružanje usluga građana u domaćinstvu u skladu s odredbama zakona kojima se uređuje ugostiteljska djelatnost,

−       da iznajmljivač ne utvrđuje dohodak od samostane djelatnosti kao razliku između primitaka i izdataka na osnovi podataka iz propisanih poslovnih knjiga,

−       da iznajmljivač iznajmljuje putnicima i turistima stanove, sobe i postelje, kojih je vlasnik, najviše do 20 postelja odnosno kreveta, i/ili da organizira kamp na svojem zemljištu najviše do 10 smještajnih jedinica, odnosno do 30 gostiju istodobno.

Iznajmljivač koji ne ostvaruje sve navedene uvjete, a ostvaruje dohodak od imovine po osnovi iznajmljivanja stanova, soba i postelja putnicima i turistima te organiziranja kampova, dohodak i porez na dohodak utvrđuju se na način propisan za samostalne djelatnosti.

Kada nadležni ured tijekom godine donosi rješenje o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga građana u domaćinstvu ili rješenje o prestanku odobrenja za pružanje usluga građana u domaćinstvu, godišnji paušalni porez na dohodak i prirez porezu na dohodak utvrđuje se razmjerno broju tromjesečja u kojima je iznajmljivač imao odobrenje.

Ukoliko iznajmljivač tijekom godine promjeni broj kreveta ili broj smještenih jedinica u kampu (povećanje i smanjenje kapaciteta temeljem izdanih rješenja nadležnih ureda), Porezna uprava će s 01. siječnja sljedeće godine ukinuti postojeće rješenje i donijeti novo.

Je li paušalni porez koji plaćaju privatni iznajmljivači optimiziran ili su opravdane najave za uvođenjem novog većeg poreza? Javnost i razne institucije percipiraju porez na dohodak od iznajmljivanja smještaja u kućanstvima kao jedino troškovno opterećenje iznajmljivača. Ipak, mali broj privatnih iznajmljivača se oslanja na prihode od turizma, većini je to tek drugi dohodak, dodatan izvor prihoda i krpanje tankog kućnog budžeta.

No, iznajmljivanje apartmana je u Hrvatskoj porezno favorizirano. Najveći zakonski dopušteni paušalni porez po krevetu iznosi 199 eura godišnje, što je s obzirom na to koliko godišnje apartmani po krevetu mogu uprihoditi, zaista mali iznos. No, gornji prag (39.816 eura) do obveze ulaska u sustav PDV-a rijetko koji iznajmljivač dostigne. Prema mjerodavnim državnim statističkim podacima, prosječni godišnji prihod po pružatelju ovih usluga je 5.972,53 eura (45.000,00 kn). Prema istim podacima prosječan broj postelja po domaćinstvu iznosi 6.

Ipak, iznajmljivači ne trebaju voditi poslovne knjige (samo jednostavne, za koje im i ne treba knjigovodstveni servis), a postaju obrtnici tek nakon što imaju 20 kreveta. Neki gradovi i općine uopće ne naplaćuju paušalni porez na iznajmljivanje apartmana, a većina ih naplaćuje samo oko 40 eura godišnje po krevetu.

Nastavno na to, s poreznog stajališta, nekome je apsurdno otvoriti mali hotel ili hostel umjesto izgraditi dva ili tri apartmana. Zašto? Prije svega kod prvog se radi o  opsežnoj poslovnoj aktivnosti, za koju se trebaju voditi poslovne knjige, poštovati razni pravilnici, plaćati viši porezi i parafiskalni nameti. S druge strane, kod iznajmljivanja apartmana i soba kao privatni iznajmljivač nije potrebno ništa od toga.

Veće oporezivanje imovine je možda potrebno, ali ne može se provoditi jednostavno dodavanjem novog poreza. Porez na dohodak od imovine i imovinskih prava ima stopu od 10%. Ta se stopa kod npr. dugoročnog najma stana primjenjuje na ugovoreni iznos umanjen za 30% na ime troškova i amortizacije. Iznimno, za organiziranje i iznajmljivanje smještaja turistima utvrđuje se paušalni iznos poreza na dohodak.

Organiziranje i iznajmljivanje smještaja turistima opterećeno je, za razliku od najma stanova, još i s turističkom pristojbom i turističkom članarinom. Oba ova davanja su utvrđena u paušalnom iznosu. Prirez je isti za obje kategorije, kao i ostala komunalna davanja i komunalne usluge.

Ipak, u strukturi troškova najmodavac stana nije opterećen plaćanjem komunalija, njih plaća najmoprimac. Isto vrijedi za trošak električne energije, vode, zbrinjavanja otpada, trošak interneta, trošak čišćenja i tekućeg održavanja.

Ako se uzmu u obzir i svi ostali troškovi vezani za razinu opremljenosti, ispunjavanja uvjeta kategorizacije, inspekcijska presija, marketing, dočekivanje turista i dr., jasno je koja je razlika u davanjima između dviju usluga iz iste grupe dohodaka.

Naravno, cijene najma nisu iste za podstanare i za turiste, odnosno za dugoročni i kratkoročni najam. Uzimajući troškove davanja i troškove korištenja apartmana, odnosno stana, uložen trud i vrijeme, konačan rezultat nedvojbeno dokazuje prednost iznajmljivanja stana pred iznajmljivanjem smještaja turistima.

Porez na kuće za odmor i/ili paušalni porez?

Čest slučaj koji izaziva nedoumice i negodovanja kod iznajmljivača obiteljskog smještaja je plaćanje poreza na kuću za odmor i paušalnog poreza na dohodak od iznajmljivanja apartmana i soba u istom objektu. Naime, u slučaju kada iznajmljivač ne boravi stalno na adresi nekretnine za turistički najam, može mu se naplatiti porez na kuće za odmor, a ako dio te nekretnine koristi za iznajmljivanje turistima, platit će i paušal poreza na dohodak od djelatnosti iznajmljivanja.

Porezna uprava je izdala niz mišljenja na ova pitanja i sva ona tvrde da nema osnove za oslobađanje od plaćanja bilo kojeg od ova dva poreza.

Kućom za odmor smatra se svaka zgrada ili dio zgrade ili stan koji se koriste povremeno ili sezonski, odnosno koji se ne koriste za trajno stanovanje. Kućom za odmor ne smatraju se gospodarstvene zgrade koje služe za smještaj poljoprivrednih strojeva, oruđa i drugog pribora, kao i zgrade, dijelovi zgrada te stanovi koji se koriste za obavljanje registrirane djelatnosti.

Međutim, ako se dio kuće za odmor koristi za iznajmljivanje gostima, porezni obveznik može biti obveznikom plaćanja dviju vrsta poreza po dvije različite osnove, i to poreza na kuće za odmor radi povremenog korištenja nekretnine te poreza na dohodak ostvarenog od imovine po osnovi iznajmljivanja koji se utvrđuje u paušalnoj svoti.

Porez na kuće za odmor plaćaju vlasnici kuća za odmor, a kriterij za utvrđivanje statusa kuće za odmor je njeno korištenje povremeno ili sezonski. Nekretnina koja služi vlasniku za stalno stanovanje ne podliježe plaćanju poreza na kuće za odmor. Međutim, naglašavamo kako prijava prebivališta na nekretnini nije odlučan dokaz da se ista koristi za stanovanje. U slučaju kada porezni obveznik na nekretnini ima formalno prijavljeno prebivalište, a trajno ne boravi u istoj, sama prijava prebivališta ne oduzima kući status kuće za odmor te ista podliježe plaćanju poreza na kuće za odmor.

Prema tumačenjima propisa od strane Porezne uprave, ovdje se ne radi o dvostrukom oporezivanju, već se ove dvije porezne obveze utvrđuju s dvije različite osnove - jedna je porez na kuću za odmor koja se utvrđuje s osnove vlasništva, a druga porez na dohodak u paušalnom iznosu koji se utvrđuje s osnove obavljanja djelatnosti.

Zaključno

Donositi zaključke, odnosno tražiti jednoznačan odgovor na pitanje jesu li privatni iznajmljivači u povlaštenom poreznom položaju i favorizirani od strane države, vrlo je nezahvalno i vjerojatno ne postoji odgovor koji bi bio u potpunosti ispravan. S jedne strane, gledano apsolutno, “paušalni porez” privatnih iznajmljivača zaista je nizak u odnosu na neke druge kategorije, no ako tome pribrojimo turističku članarinu, pristojbe, PDV na usluge posredovanja, a nerijetko i porez na kuće za odmor, financijska davanja više ne izgledaju tako malena. Dodatno, tu su i troškovi održavanja, amortizacije, obnavljanja (ulaganja), čišćenja, marketinga i dr.

Nadalje, privatni iznajmljivači sami snose troškove komunalija i drugih režijskih troškova, a zahvaljujući tome i država ima koristi u obliku poreznih davanja na sve prethodno navedeno. Na kraju, s razlogom se izražava zabrinutost i postavlja pitanje je li pravi način dodatno povećanje poreznih obveza privatnim iznajmljivačima ili je potrebna bolja optimizacija postojećih poreza na potrošnju, rad i dr., odnosno treba li porezni sustav korjenito mijenjati.

Ivan VIDAS, struč. spec. oec.

Izvori:

1. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti (NN  85/15, 121/16, 99/18, 25/19, 98/19, 32/20, 42/20, 126/21)
2. Zakon o lokalnim porezima (NN br. 115/16, 101/17, 114/22)
3. Zakon o porezu na dohodak (NN 115/16, 106/18, 121/19, 32/20, 138/20, 151/22)
4. Zakon o turističkoj pristojbi (NN 52/2019)
5. Zakon o članarinama u turističkim zajednicama (NN 52/19, 144/20)
6. https://www.gspress.net/novi-porez-na-apartmane/
7. https://www.cimerfraj.hr/aktualno/hup-porez-na-prihode-od-iznajmljivanja-apartmana
8. https://www.cimerfraj.hr/porez-za-iznajmljivace/porez-obiteljski-smjestaj
9. https://www.teb.hr/novosti/2022/obveze-iznajmljivaca-u-2022/
10. https://www.xn--iznajmljivai-yrb.hr/kako-iznajmiti-apartmane/
11. https://dantes.com.hr/sto-su-kruske-a-sto-jabuke-u-usporedbi-poreza-na-dohodak-iznajmljivaca-i-ostalih/